Archive for the marketing Category

Analisa PasaR

Posted in marketing on June 21, 2011 by shelmi

Analisis pasar adalah suatu penganalisasisan atau penyelenggaran untuk mempelajari berbagai masalah pasar. Analisis pasar akan menyangkut lokasi pasar, luasnya pasar, sifatnya pasar dan karakteristik pasar. Keberhasilan usaha perusahaan dapat ditentukan oleh ketepatan strategi pemasaran yang di terapkannya dengan dasar memeperhatikan situasi dan kondisi dari analisis pasarnya. Di dalam mengnalisis pasar, perusahaan perlu meninjau jenis pasar produknya, motif dan perilaku, segmenp[asatr dan penentu sasaran pasarnya. Masalah yang perlu dianalisis di dalam pasar adalah besarnya pasar, ruang lingkup pasar, struktur pasar, share pasar, serta peliuang-peluang pasar. Megenai besarnya pasar dapat di tentukan oleh besarnya permintaan dan penawaran terhadap barang atau jasa yang di butuhkan para konsumen. Sedangkan mengenai ruang lingkup pasar, biasanya mencakup luasnya pasar, misalnya luas pasar menurut geografis, pendidikan para konsumen, profesi para konsumen, tingkat umur para konsumen, dan lain sebagainya.
Struktur pasar adalah susunan suatu kekuatan yang terdapat pada penjual, maupun pada pihak pembeli sendiri. Di dalam analisis pasar selalu menyangkut masalah letak (lokasi) pasar, periklanan, luasnya pasar, sifat-sifat pasar, dan karakteristik pasar.
Tujuan analisis pasar , yaitu :
1) Mengenal lingkungan pasar,
2) Mengenal tipe-tipe pasar,
3) Mengetahui karakteristik pasar,
4) Menentukan keputusan yang tepat,
5) Menghadapi para pesaing,
6) Melaksanakan kebijakan dalam pemasaran,
7) Membuat program dalam bidang pemasaran, dan
8) Mengenal cirri-ciri pasar.

Adapun permasalahan di dalam ruang lingkup analisis pasar antara lain, yaitu :
• Barang dan jasa yang di pasarkan
Barang-barang dan jasa yang di produksi oleh perusahaan, berdasarkan analisis pasar yaitu:
a. jenis dan sifat barang,
b. kuantitas dan kualitas barang,
c. warna dan ukuran barang,
d. desain dan model barang,
e. merek dan harga barang,
f. barang-barang industry dan konsumsi.
• Tujuan analisis
Tujuan mengadakan analisis pasar adalah ingin mengetahui siapa-siapa yang memakai, menggunakan barang dan jasa, apakah barang tersebut untuk di konsumsi sendiri atau di jual kembali.
• Letak pasar, sifat dan karakteristik pasar
Seorang manajer pemasaran harus mengetahui tentang letak pasar, berikut sifat dan karakteristik yang akan di tuju. Dalam hal ini, agar manajer memudahkan melaksanakan target market, market strategy dan segmentasi pasar.
• Organisasi pembelian
Seorang manajer pemasaran harus mengetahui siapa yang membeli barang, siapa yang menggunakan barang, siapa yang paling berpengaruh di dalam pembelian barang dan lain sebagainya.
• Kegiatan pembelian
Di dalam kegiatan pembelian, meliputi dari saiap pembelian barang di lakukan, di mana pembelian barang di lakukan, bilamana pembelian barang di lakukan, berapa harganya baranga, berapa banyaknya barang yang di beli, bagaiman persyaratan di dalamn pembelian barang, dan bagaimana cara pembeliannya.
• Perkembangan pembelian
Di dalm analisis pasar, perusahaan harus mengetahui bagaimana perkembangan harganya barang, bagaimana persedianya barang, bagaimana keadaan persainganya, bagaimana keadaan permintaan dan penawarannya.
• Saingan perusahaan
Di dalam analisis pasar, perusahaan harus mengetahui keadaan persainganya, apakah ada melakukan tindakanb mengejutkan atau adakah saingan yang tidak sehat.
Pada kenyataanya jika hasil produk tidak sesuai dengan keinginan dan kebutuhan para konsumen, berarti perusahaan yang bersangkutan mengalami kegagalan di dalam usahanya. Barang-barang yang di hasilakn oleh perusahaan, bermanfaat dan berfungsi tidaknya di tentukan dan dim putuskan oleh para konsumen atau para pembeli. Berhasil tidaknya barang yang di buat oleh perusahaan, di tentukan oleh penilaian para konsumen atau para pembeli yang memebutuhkannya.
Suatu barang betapapun bermanfaat atau berguna, ada kemungkinan tidak akan di beli jika barang tersebut tifak di kenal oleh para konsumen. Oleh Karena itu perusahaan harus cepat mempromosikan barang-barang yang di buatnya agar dapat mempengaruhi para konsumen, serta agar dapat menciptakan permintaan. Berdasarkan analisis mrnggiatkan penjualan barang, cara terbaik memperkenalkan barang-barang yang di buat oleh perusahaan adalah melalui jalur promosi dan pelaksanaanya di mulai melalui pemasangan iklan, pemasangan iklan dapat di lakukan melalui surat kabar, majalah, TV, radio, pamerandan lain sebagainya. Dengan menggiatkan penbjualan barang melalui promosi, di harapkan perusahaan yang bersangkutan dapat meningkatkan penjualan harganya, serta dapat meningkatkan omzet penjualanya.

Keuntungan perusahaan melaksanakan analisis di dalam rangka menggiatkan penjualan barang-barangnya adalah sebagai berikut :
Perusahaan akan dapat meningkatkan omzet penjualan barangnya.
Perusahaan akan memperoleh keuntungan yang di harapkanya.
Perusahaan dapat meningkatkan produksinya.
Efisiensi modal perusahaan dapat di tingkatkan.
Piutang-piutang perusahaan waktunya dapat di perpendek.
Barang-barang perusahaan yang bersangkutan akan menjadi terkenal.
Hasil produksi perusahaan yang bersangkutan sangat di gemari konsumen.
Perusahaan akan mempertahankan kelangsungan hidupnya.
Tingkat frekuensi para konsumen atau para pembeli di dalam membeli suatu barang di tandai dengan sering tidaknya membeli barang dan tergantung kepada tingkat konsumsinya barang tersebut.sedangkan faktor-faktor yang dapat mempengaruhi tingkat konsumsi dalam pembelian barang-barang adalah :
Faktor umur konsumen,
Faktor pendidikan konsumen,
Faktor selera konsumen,
Faktor pendapatan konsumen,
Faktor agama konsumen,
Faktor budaya konsumen,
Faktor banyaknya keluarga,
Faktor musim.

Advertisements

Meningkatkan Keuntungan Secara Efektif

Posted in marketing on June 1, 2011 by shelmi

Selama ini, tidak sedikit orang yang menjadikan kegiatan bisnis mereka sebagai usaha yang dijalankan ala kadarnya, karena merasa bahwa bisnisnya hanyalah usaha kecil dengan modal yang minim. Padahal, kalau mau jujur, usaha kecil tetap memiliki prospek yang cerah karena usaha itu dilakukan langsung oleh masyarakat dan bergerak di dalam masyarakat itu sendiri. Oleh karena itu, diperlukan sikap serius, ulet, dan bertanggung jawab dalam menjalankan usaha yang telah dirintis, meskipun usaha itu dibangun dengan modal yang murah.
Berikut adalah beberapa hal yang harus kita lakukan agar profit bisnis kita semakin meningkat.
1. Anda harus mendesain bisnis yang anda rintis menjadi semacam organisasi yang kondusif terhadap keuntungan dan growth (pertumbuhan).
2. Menentukan strategi pencapaian tujuan dengan memperhitungkan bahwa bisnis adalah seperangkat strategi
3. Kemampuan khusus untuk menciptakan produk inovatif, berkualitas, berbiaya murah, serta dengan pelayanan yang memuaskan.
4. Memahami pasar, siapa yang menjadi sasaran pasar anda, bagaimana perilakunya, siapa pesaing anda dll

Positioning

Posted in marketing on January 18, 2011 by shelmi

Positioning adalah strategi untuk memenangi dan menguasai benak pelanggan melalu produk yang kita tawarkan. Kartajaya (2007) menyebut positioning sebagai the strategy to lead your costomer credibly yaitu upaya mengarahkan pelanggan anda secara kredibel.artinya membangun kepercayaan berarti membangun kredibilitas, membangun kredibilitas berarti membangun positioning.
Positioning merupakan being startegy. Positioning menjadi penentu eksistensi merek, produk dan perusahaan dibenak pelanggan sehingga Positioning merupakan reason for being bagi perusahaan. Michel porter menyebutkan positioning adalah inti dari strategi. Beberapa perusahaan bahkan daerah yang sudah memiliki Positioning yang baik pasti memiliki diferensiasi misalnya Singapore Positioning-nya uniqely singapore, yogyakarta Positioning-nya Never ending ASIA, Malayasia Positioning-nya the Truly Asia.
Memiliki positioning yang baik berarti keluar dari kerumununan merek. Produk Air minum dalam kemasan sangat banyak beredar, dari mulai produk lokal hingga Nasional, Namun Aqua tetap saja menikmati sebagai penjual terbesar (market leader) di Indonesia karena Aqua memiliki positioning yang baik yakni jika anda ingin minum air sehat, sayang (perhatian) dengan keluarga maka minumlah Aqua karena telah diproses 27 kali secara sistem komputer. Iklan ini melekat dibenak pelanggan. Sehingga walaupun banyak pesaing yang harganya lebih murah, konsumen tetap saja membeli Aqua.
Sabun Lux misalnya diposisikan sebagai sabun kecantikan, sabunnya para bintang, hampir disetiap iklannya kita akan melihat bintang-bintang cantik Indonesia seperti Ida Iasha, Desy Ratnasary, Tamara blezinsky, Dian sastro,Luna Maya atau Mariana Renata. Konsumen wanita yang ingin tampil cantik seperti mereka tentu akan menggunakan sabun Lux sebagai sabunnya sehari-hari
Pertarungan Pepsi dan Coca-cola. Coca-cola memposisikan dirinya sebagai “The real thing” cola atau Coca-cola yang asli dan original, Pepsi pun membalas dengan memposisikan dirinya sebagai “The next Genereation” karena mengangap coca-cola sudah terlalu tua karena berumur lebih dari 110 tahun

B. Syarat Positioning yang Baik
Kartajaya (2007) membagi 4 cara dalam membangun positioning, yaitu :
1. positioning mencerminkan keunggulan kompetitif
Dalam melakukan positoning yang paling penting adalah kita mengidentifikasi keunggulan bersaing yang mungkin untuk ditonjolkan. Keunggulan bersaing ini bisa kita temukan lewat analisis internal yang yang mendalam atas perusahaan kita dan produk kita. Biasanya ide tentang keunggulan bersaing ini diproses lewat brainstorming (curah gagasan). Dalam hal apa saja kita bisa “tampil beda”. Kita bisa tampil beda dalam banyak hal, bisa dari produk, pelayanan, citra dari karyawan.
Dalam industri hiburan hal ini sering dilakukan, Para penyanyi yang berhasil banyak mengidentifikasi keunggulan dirinya agar lebih cepat di kenal publik, kita akan melihat nama-nama seperti Inul Daratista dengan ”goyang ngebornya”, dari sini inspirasi bagi para pedangdut lain untuk memunculkan goyangan danggut yang lebih baru misalnya goyang khayang, goyang patah-patah (Annisa Bahar), goyang bngau, goyang macan, dsb. Pendeknya inul berhasil merubah rules of games dunia perdangdutan yang selama ini di dominasi oleh penyanyi senior.

2. Positioning haruslah dipersepsi secara positip oleh pelanggan dan menjadi reason to buy.
Artinya value yang kita berikan kepada pelanggan benar-benar menguntungkan bagi mereka dan menjadi alasan bagi mereka untuk membeli (reason to buy).
Lifebouy misalnya melakukan program memberikan 10 rupiah untuk pembangunan fasilitas kesehatan dan MCK di daerah-daerah setiap pembelian 1 sabun, program ini sambut positif oleh masyakat, selain sabun lifebouy dipersepsi sebagai sabun sehat keluarga, pelangga merasa membeli sabun berarti menolong lain.
Anita Roddick, CEO The body shop, membuat produk kosmetiknya melalui bahan-bahan alami dari tumbuh-tumbuhan, produknya akrab dengan lingkungan dan sering mengkampanyekan isu-isu lingkungan hidup dan sosial kemasyarakatan. Produk ini berhasil di terima dalam benak konsumen.

3.positioning harus bersifat unik sehingga dapat dengan mudah mendiferensiasikan diri dengan pesaing

Saat mengembangkan positioning dan pembedaan (differensiasi) untuk mendukungnya, kita harus mewaspadai satu hal, yaitu janganlah ingin berbeda hanya karena perbedaan itu sendiri! Kita harus berbeda karena itu memang bermanfaat untuk konsumen, yang akhirnya menguntungkan. Untuk itu, perbedaan yang ingin dirasakan konsumen tetap harus mempunyai syarat sebagai berikut:
a. Menguntungkan kita
Positioning yang kita jalankan haruslah pada akhirnya menguntungkan kita. Ia mampu membedakan kita dengan pesaing.
b. Penting bagai konsumen
Ini masih ada kaitannya dengan yang pertama. Ketika perbedaan yang kita tonjolkan dianngap penting oleh konsumen, dengan sendirinya ia akan membeli produk kita (karena seharusnya menguntungkan).
c. Dapat di komunikasikan
Tentu saja perbedaan yang ingin kita tonjolkan harus dapat kita komunikasikan. Hendaknya berbagai alat dan saluran komunikasi dapat kita manfaatkan untuk menyampaikan perbedaan itu pada konsumen. Mulai dengan beriklan, promosi penjualan, sampai dengan desain, kemasan produk, logo, karakter huruf.
d. Tidak mudah untuk di tiru
Sedapat mungkin buatlah perbedaan yang memang sulit di tiru pesaing. Biasanya sebuah konsep, termasuk positioning, yang berhasil akan di tiru pesaing. Meskipun sulit tetapi tetap mengarah kesana.

Starbucks memposisikan diri sebagai “the world’s finest coffee Experience”, jadi starbuck tidak memposisikan gerainya sebagai warung kopi atau restoran kopi. Konsumen yang datang ke starbuck mencari pengalaman atau duduk-duduk nongkrong sambil menikmati kopi. Starbuck menyediakan fasilitas WiFi sehingga konsumen bias berinternet sambil menikmati kopi.
Perhatikan iklan-iklan obat Flu atau obat batuk setelah meminumnya konsumen akan lansung sembuh dan bisa bekerja. Konsepnya benar tetapi hampir semua iklan menggunakan konsep yang sama akibatnya sulit diingat oleh pelanggan.

4. Positioning harus berkelanjutan dan selalu relevan dengan berbagai perubahan dalam lingkungan bisnis, apakah itu perubahan persaingan, perubahan perilaku pelanggan, social budaya dsb. Artinya perusahaan harus melakukan repositioning jika terjadi perubahan lanskap bisnis
Garuda meluncurkan kemudahan dalam penerbangan bagi pelanggannya melalui fasilitas e –travel, Air Asia berhasil tumbuh dibisnis penerbangan melalui penerbangan murah. Dalam bisnis rekaman pita kaset dan CD audio mulai di tinggalkan dengan masuknya teknologi MP3. Sampoerna berhasil mengedukasi pasar untuk merokok dengan low tar yaitu walaupun merokok tetapi tetap memperhatikan kesehatan.

C. Kegagalan dalam positioning.
1. Tidak focus dalam merubah citra
Banyak produk yang gagal dalam mereposisi diri karena tidak fokus dalam merubah citra atau product yang di reposisi tidak bisa keluar dari positioning produk lama.
Green Sand atau Bir Bintang mengeluarkan produk Non Alkohol (alkohol 0%), dengan harapan bisa memperluas pangsa pasarnya produk ini dianggap produk banci, karena positioning Green Sand atau Bir Bintang dianggap minuman beralkohol. Prinsipnya bagi yang muslim ini menimbulkan keraguan-raguan. Karena citranya sebagai produk yang haram. Bagi para peminum jelas produk ini tidak akan menarik.
2. Salah menggunakan media.
Media berperan aktif dalam mengenalkan sebuah produk. Sekarang banyak berkembang produk-produk yang memilih saluran promosinya lewat film. Untuk itu perusahaan harus mampu memilih media yang tepat dan sesuai dengan karakteristik produk yang ingin di komunikasikan. Content produksi acara juga harus disesuaikan dengan karakteristk produk

3.Salah menggunakan endoser
Fungsi selebrity sangat penting dalam mengkomunikasikan produk yang ingin dijual. Misalnya pemakaian bintang iklan (celebrity endoser) Tora Sudiro dianggap tepat dalam mengiklankan APV. Produk APV yang diprediksi tidak laku tenyata cukup diterima oleh masyarakat. Hal terlihat dari tingkat penjualan APV yang cukup lumayan.

1. Memakai statement positioning yang terlalu banyak digunakan orang atau sulit ditepati janjinya.
Kalimat (statement) yang paling sering dijumpai dinegara ini adalah ” kami memang bukan yang pertama, tapi yang terbaik (we are not the first but we are the best). Kalimat ini terlalu umum. Stament positioning haruslah bisa menggambarkan perusahaan kita. Jangan sampai kalimat yang kita buat justru akan merugikan kita, misalnya anda bilang bahwa produk atau layanan anda adalah terbaik. Tetapi tidak tercermin dari perilaku dan layanan perusahaan anda sehari-hari. Statement adalah janji yang harus anda buktikan. Jika anda yang terbaik, maka terbaik dibidang apa?
Lihat cara cerdas yang dimainkan oleh Sampoerna ketika meluncurkan rokok A Mild dengan statement positioning How Low Can You Go, Sampoerna berhasil mengedukasi pasar dengan roko ber tar rendah (rendah nikotin). Setelah sukses banyak produk-produk me-too yang muncul ingin mengikuti sukses A Mild seperti Class Mild, Star Mild, X Mild, U Mild. Setelah produk lain muncul bahkan dengan kadar nikotin lebih rendah, Sampoerna A-Mild tidak lagi menggunakan statement positioning How Low Can You Go, tetapi Other Can Only Follow. Sampoerna A-Mild berhasil menanamkan ke benak pelanggan bahwa yang lain hanya bisa ikut-ikutan. Sekarang Sampoerna A-Mild memiliki statement positioning dalam iklanya yang menarik perhatian publik.

5.positioning atau repositioning yang dilakukan tanpa melalui riset atau memperhatikan kondisi internal atau eksternal.

Mengapa Pelanggan Begitu Penting ?

Posted in marketing on June 24, 2010 by shelmi

Kenyataan tentang layanan pelanggan :
• Berbagi studi menunjukkan para pelanggan dua kali lebih banyak melontarkan keluhan ketimbang pujian
• Pelanggan yang tidak puas biasanya akan menyampaikan keluh kesahnya kepada 8-10 orang lain
• Tujuh dari pelanggan tersebut akan kembali berbisnis dengan anda jika menanggapi mereka dengan baik
• Jika anda menyekesaikan persoalan mereka sesegera mungkin, 95% pelanggan akan kembali berbisnis dengan anda
• Membuat pelanggan tetap anda mau meningkatan pembelian 10% adalah lebih baik ketimbang meningkatkan basis pelanggan sebesar 10%
• Perusahaan penyedia jasa menggantungkan 85-95% bisnisnya pada pelanhgan yang sudah ada
• Para pakar industry mengatakan layanan pelanggan ( customer sevice )di gerai – gerai menjadi makin penting seiring dengan meningkatnya popularitas sitem belanja catalog, jaringan home shopping, dan format-format eceran lain yang menawarkan harga diskon.
• Menurut Indeks Kepuasan Pelanggan Nasional, kepuasan pelanggan dalam penyediaan barang dan jasa merosot semenjak tahun 1995.
• Delapan puluh persen ide tentang sebuah produk atau layanan baru yang sukses berasal dari para pelanggan.
• Untuk menarik pelanggan baru, dibutuhkan ongkos tujuh kali lipat dibandingkan dengan yang diperlukan untuk memelihara pelanggan lama.

KOMUNIKASI YANG EFEKTIF

Posted in marketing on June 22, 2010 by shelmi

Komunikasi merupakan sarana yang penting untuk menjaga hubungan antar sesame manusia. Komuniaksi yang baik akan menghasilkan pengaruh yang baik pula. Adanya komunikasi yang tidak jelas dapat menyebabkan perselisihan diantara manusia yang menyebabkan perselisihan antar manusia yang berakhir pada pertengkaran. Oleh karena itu kita perlu kirannya mengetahui bagaimana caranya berkomunikasi yang baik.
A. PENGERTIAN DARI KOMUNIKASI
Menurut kamus Banasa Indonesia komunikasi adalah pengiriman dan penerimaan pesan atau berita antara dua orang atau lebih sehingga pesan tersebut dapat dipahami.
Menurut D.Lawrence dan Wilbur Scharmm Komunikasi adalah sebagai proses saling membagi atau menggunakan informasi secara bersama dan pertalian antara para peserta dalam proses informasi.
Menurut Carld I Hoveland Komunikasi adalah proses dimana seorang individu (komunikator) mengoperasikan stimulasi untuk mengubah tingkah laku individu (komunikasi) yang lain
Jadi disimpulkan bahwankomunikasi merupakan suatu proses pemindahan informasi atau gagasan dari seseorang ke orang lain sehingga informasi yang dimaksud dapat dipahami.
Menurut Aristoteles unsure-unsur dari proses komunikasi:
• S = SOURCE artinya Sumber
• M = MESSAGE artinya Pesan
• R = Receiver artinya Sasaran
Jadi komunikasi terdiri dari tiga unsur yaitu sumber – pesan – sasaran.
B. EFEK DAN EFEKTIVITAS KOMUNIKASI
Setiap komunikasi yang terjadi akan memberikan efek baik itu secara langsung atau tidak langsung dan yang bersifat positif ataupun negatif. Penerima peserta disini dapat secara individu atau secara kelompok yang biasa anda kenal istilah massa.
Menurut Crowd ahli sosiologi pengertian Massa adalah sekumpulan orang yang terhimpun pada suatu tempat tertentu disebabkan karena adanya kepentingan dan tujuan yang sama sehingga satu sama lain saling terpengaruh dalam waktu tertentu.
Mayor Polak memberikan gambaran umum tentang Massa yaitu:
1. Dilihat dari jumlah anggotanya, jumlah massa relative besar atau luas
2. Masa bersifat heterogen yang artinya anggota-anggotanya beraneka ragam pekerjaannya atau kedudukannya dalam masyarakat yang berbeda tingkat umur, jenis klamin, tingkat pendidikan, daerah tempat tinggal dan sebagainya.
3. Massa dikatakan anonim yaitu individu-individu dan anggota massa tersebut pada umumnya tidak mengenal secara pribadi oleh komunikator.
Menurut Astrid Susanto efek dalam komunikasi yang terjadi pada setiap individu yaitu:
1. Gagasan yang ditrima dilaksanakan dan dianjurkan keorang lain
2. Gagasan yang diterima dan dilaksanakan tetapi tidak dianjurkan ke orang lain
3. Gagasan diterima tetapi pelaksanaan masih dipikirkan
4. Gagasan tidak diterima
5. Gagasan tidak diterima tetapi masih memikirkan kemungkinan diambilnya saran atau anjuran dari pihak lawan A dan B.
6. Gagasan A tidak diterima tetapi masih mengambil dan melaksanakan gagasan B
7. Gagasan A tidak diterima tetapi menrima dan menganjurkan gagasan B kepada orang lain.
Untuk dapat melihat suatu efek dalam komusikasi tidaklah mudah tetapi yang jelas semuanya memerlukan suatu proses. Menurut E. Rogers dan Svhoemaker proses yang dimaksud adalah:
• Kesadaran
• Minat
• Penilaian
• Coba-coba
• Mengambil
Untuk menghasilkan suatu efek dalam komunikasi maka seorang harus berada dalam kesadaran yang berarti semua rangsangan akan dapat diterima bila orang tersebut sadar adanya rangsangan tersebut sehingga menimbulkan minat dan dapat memberikan penilaian.

PASAR DAN TANTANGAN BISNIS AGEN PROPERTI

Posted in marketing on April 16, 2010 by shelmi

A. PASAR BISNIS AGEN BROKER PROPERTI
Jika dilhat dari pasar yang akan di garap oleh marketing agen properti ada dua macam pasar yang m3empunyai prospek cerah di masa yang akan dating, yaitu:
1. Pasar primer (primary)
2. pasar sekunder

B. TANTANGAN BISNIS BROKER PROPERTI
1. Perang Komisi
Beberapa broker atau agen properti teah menurunkan standard komisi dari 2,5 % menjadi 1 % ber5dasarkan nilai transaksi jual beli dan dari 5% menjadi 3% untuk transaksi sewa-menyewa. Hal ini brarti melanggar kode etik umum sistem broker di Indonesia yang biasaya memakai standard komisi 2,5 % untuk penjualan dan 5 % untuk sewa-menyewa.

2. Bajak-membajak
Beberapa marketing atau agen properti telah membajak agen properti lainnya dengan iming-iming pembagian pembagian komisi dan prospek yang lebih cerah bagi broker tersebut.

3 Tindakan Tidak Etis
Penjual dan pembeli bertransaksi sendiri setelah saling mengenal di karenakan kurang control dari pihak broker dari satu agen properti atau dari broker lepas/broker tradisional.

4 Sikap Kurang Bijaksana Principal/Member Broker
Sikap urang bijaksana tersebut antara lain, yaitu:
1) Kurang komunikasi/tidak lanar komunikasi antara pihak manajemen dengan broker.
2) Adanya aturan yang di tetapkan secara mendadak.
3) Banyaknya tuntutan kepada broker tanpa masukan pemecahan masalah
4) Jatuhnya sanksi kepada salah satu broker tanpa tahap yang jelas.
5) Tidak tuntas dalam menyikapi perselisihan antar broker serta perbedaan yang ada antar broker dengan pihak manajemen atau langsung dengan principal/member broker.
6) Tidak peka terhadap perkembangan terahir yang terjadi dan tidak mau ambil pusing terhadap permasalahan.
7) Pembagian komisi yang tidak transparan atau menyimpang dari aturan yang telah di tetapkan.
8) Sikap tidak adil broker di kantor ataupun di lapangan dalam hal pembagian trade area, pembagian komisi, pembagian tugas sesama co-selling, co-listing, atau co-broking.

A. AGEN PROPERTI

Agen properti adalah badan usaha yang berbadan hokum, memilki tempat tinggal yang tetap, memiliki izin usaha property, dan umumnya terdaftar sebagai anggota AREBI (Asosiasi Real Estate Broker Indonesia).

B. FAKTOR-FAKTOR KESUKSESAN AGEN PROPERTI

Yang mempengaruhi suksesnya suatu agen property adalah sumber daya manusia, rekrutmen, pelatihan dasar, materi pelajaran universal, quaterly awards, dan pembagian komisi.

1. Sumber Daya Manusia
Sumber daya manusia yang biasa di rekrut oleh suatu agen property adalah minimal pendidikan S-1 (sarjana) dari berbagai jurusan.

2. Rekrutmen
Rekrutmen broker maupun marketing manajer biasanya di lakukan dengan cara :
1) Masal, yaitu mengundang beramai-ramai dating ke kantpr utuk di lakukan pengarahan singkat mengenai perusahaan.
2) Memasang iklan di media massa.
3) Melakukan interviu langsung dengan principal/member broker
4) Lingkungan keluarga
5) Marketer get marketer atau member get member, yakni tenaga marketing merekrut tenaga marketing yang di kenal dari tempat lain.
3. Pelatihan Dasar
Pelatihan dasar berupa semnar singkat selam 5-7 hari dari pagi hingga sore hari di lakukan oleh agen property terhadap tenaga marketing yang baru di terima.
Adapun materi-materi dasar meliputi adalah :
1. pengetahuan dasar (basic knowledge), dan
2. ahli dalam penjualan selling skill).

4. Materi Pelajaran Universal
Setelah menjalani broker property di agen property, para broker mendapatkan pelajaran tambahan berupa ilmu pengetahuan di bidang :
1. property analisis
2. real estate
3. marketing
4. hokum
5. ekonomi
6. instant
7. dan lain-lain

5. Quaterly Awards
Adapun maksud dan tujuan dari quaterly Awards untuk :
1. membangun visi dan misi para marketing yang baru maupun yang lama dengan success story dar manajemen
2. memotivasi para marketing agar lebih meningkatkan kemampuan dan target yang akan di capai
3. memperlihatkan kesuksesan yang telah di capai oleh teman-teman broker dan kiat-kiat sukses perjalanannya
4. Memberikan awards/penghargaan bagi para marketing yang telah berhasil mencapai target yang di tetapkan oleh masing-masing agen property sesuai dengan banyaknya property sales.

6. Pembagian Komisi

C. KEUNTUNGAN MEMAKAI JASA AGEN PROPERTI

1. Cepat
Cepat dalam memasarkan produk jual, sewa, da lelang sertadalam mencari calon pembeli dari manajemen terpadu dan terencana.
1. Jaringan Network
2. Multimedia

2. Tepat
Merupakan langkah yang tepat bagi vendor maupun calon pembeli/buyer yang menggunakan jasa marketing agen property.

3. Nyaman
Memberikan rasa nyaman bagi para vndor maupu buyer apabila memggunakan jasa agen property.

4. Aman
Memberikan rasa aman bagi para vendor maupun buyer apabila menggunakan jasa marketing agen property karena beberapa aspek sebagai berikut :
1. Profesional
2. Intuisi

5. One Stop Service ( Free Consultation)
Memberikan rasa kepusaan (satisfaction) kepada vendor/buyer yang datang ke agen property dan memakai jasa para broker.

1. Defenisi dan Istilah Properti

Real Properti adalah kepentingan keuntungan, dan hak-hak yang menyangkut tanah dan bangunan beserta perbaikan yang menyatu terhadapnya.
Real Estate adalah tanah dan semua benda yang menyatu diatasnya serta benda yang menyatu terhadapnya.

 Property Primer, yaitu property yang dibangun dan dimiliki oleh badan instusi yang tergabung dalam Asosiasi Real Estate Indonesia (REI)

 Property Sekunder, yaitu property yang dibangun dan dimiliki oleh individual.

2. Penggolongan Jenis Properti
a. Bagunan Komersial (Commercial Building)
 Bagunan perkantoran
 Bangunan ruko perkantoran
 Bangunan pertokoan
 Hotel and motel

b. Bangunan Perumahan (Residential)
 Single family
 Multi family

c. Bangunan Industri (Industrial Buiding)
 Industri berat
 Industri ringan dan gudang
 Gudang dan kantor
 Pergudangan

d. Bangunan Fasilitas umum (public facilitas)

A. HAL-HAL POKOK DALAM BISNIS PROPERTI

1. Aspek hukum Surat-surat tanah
Aspek hukum kepemilikan tanah mengandung dua aspek pembuktian agar kepemilikan dapat dikatakan kuat dan sempurna, yaitu bukti surat dan fisik.

a. Bukti surat
Bukti kepemilikan atas tanah yang terkuat adalah setifikat tanah namun tidak mutlak artinya sertifikat tersebut dianggap sah dan benar sepanjang tidak terdapat tuntutan pihak lain untuk membatalkan sertifikat tersebut karena adanya cacat hukum.

b. Bukti fisik
untuk memastikan bahwa orang yang bersangkutan benar-benar mengusai secara fisik tanah tersebut atau hak atas tanah (fisik pembagunan) dan hak atas bawah (surat). Hal ini penting dalam proses pembebasan tanah, khususnya dalam pelepasan hak atau ganti rugi.

Sumber : BISNIS BROKER PROPERTI, Oleh :A. Budi Rafitas

SEKILAS TENTANG BROKER PROPERTI

Posted in marketing on April 16, 2010 by shelmi

SEORANG broker bukanlah sekedar calo yang mehjualkan barang dagangan yang di titipkan kepadanya, namun seorang broker juga mempunyai kapasitas ilmu, komitmen, serta profesionalisme yang cukup tinggi dalam menawarkan juga menjualkan barang dagangannya kepada calon pembeli yang dikenal ataupun belum dikenal melalui cara pemasaran yang dikuasai.
Sedangkan property adalah hak atas tanah dan bangunan yang dimiliki oleh si pemilik dengan bukti sebidang kavling tanah atau bangunan yang ada di atasnya serta surat-surat kepemilikan yang menyertainya.
Dengan system dan cara kerja yang di pelajari oleh seorang broker serta kesuksesan dari pengalaman kerja di lapangan memungkinkan seorang broker mempunyai relasi yang cukup banyak dan taktik strategi pemasaran yang cukup jitu dalam penjualan barang dagangannya dan tetu saja saling berbeda satu sama lain.
Bisnis broker properti adalah bisnis jasa di bidang properti dalam hal jual beli, sewa menyewa, dan lelang properti yang dimiliki dan dikuasai oleh pemilik (vendor) kepada marketing (broker) dengan kesepakatan harga jual dan sewa, besarnya (fee) komisi yang di berikan, dan waktu yang ditentukan bersama.

B. JENIS-JENIS BROKER PROPERTI

1. Tradisional
Broker tradisional adalah broker lepas yang menjalankan system broker properti yang tidak memiliki permainan atau aturan yang jelas (basic rules) serta ilmu dan manajemen broker properti yang sangat terbatas.

2. Modern
Sistem broker properti modern adalah system broker properti yang berbentuk badan usaha (entity) yang dikenal sebagai agen properti dengan metode yang di adopsi atau diterapkan oleh system brokerproperti moder dari luar negri dengan menggunakan metode managemen yang tepat, terarah, dan terkendali, serta pelayanan servis terbaik yang diberikan kepada customer/client berupa penjual atau pembeli yang bekerja samadengan broker atau marketing agen properti tersebut.
Di dalam sebuah agen properti yang professional biasanya terdapat unsure-unsur pelaksana yang menjalankan bisnis broker properti sebagai berikut.
1. Marketing executive (ME)/ marketing associate (MA)/ properti consultan (PC), yakni marketing atau broker yang menjalankan bisnis broker properti dan mrnjadi tulang punggung bagi sukses atau tidaknya suatu agen properti.
2. Principal/member broker (MB), yakni pemimpin teratas dalam bisnis broker properti dan biasanya merangkap sebagai pemilik.
3. Marketing manager (MM)/ properti manager (PM), yakni seseorang yang seseorang yang di tunjuk oleh principal atau member broker untuk mengawasi kerja marketing/broker dari segi target hingga closing.
Sistem broker properti modern terbagi dua, yaitu:
a. Internasional
Agen properti yang didirikan, dimiliki, dan di kelola oleh pihak perusahaan asing yang berada di Indonesia atau agen properti local yang mengadopsi penuh sistem manajemen (franchise) yang di pakai oleh pihak perusahaan asing sebagai pemilik sistem waralaba (franchiser).
b. Lokal
Agen properti yang mempunyai badan hokum dan tempat tinggal yang tetap serta memiliki izin usaha broker properti dan tidak mengadopsi sistem waralaba dari perusahaan asing.

AKTIVITAS POKOK BROKER PROPERTI
Di dalam sistem kerja broker properti terdapat unsure-unsur aktivitas pokok yang biasa di jalankan oleh broker properti, yaitu:

A. LISTING
Listing adalah perjanjian surat kuasa jual atau surat perintah untuk menjualkan properti dari pemlik properti owner/vendor kepada broker/marketing secara personal maupun di dalam suatu agen properti.

1. Macam-macam Listing
Ada beberapa macam listing yang tergantung dengan kesepakatan dari pihak vendor dan broker yang melakukan kerjasama, yaitu sebagai berikut.

a. Exklusif
Exklusif adalah satu bentuk listing yang sifatnya terkait kepada salah satu broker yang ditunjuk oleh vendor, dan vendor tidak boleh memberikan wewenang/mandat penjualan kepada broker atau agen properti lainnya atau bahkan anggota keluarga atau vendor itu sendiri dalam jangka waktu yang di sepakati.

b. Sole Agent
Sole agent adalah salah satu bentuk listing yang sifatnya terikat kepada salah satu broker yang ditunjuk seperti halnya exklusif tetapi vendor juga boleh menjual properti tersebut.

c. Open Listing
Open listing adalah salah satu listing yang sangat flexible, yaitu semua broker secara personal maupun agen properti dapat memasarkan penjualan properti tersebut dan tak terikat perjanjian dengan pihak vendor.

d. Net Listing
Net listing adalah salah satu bentuk listing dimana vendor mematok harga minimal harga jual properti miliknya, di luar biaya yang harus dikeluarkan oleh vendor seperti komisi, pajak penjualan, dan biaya notaries.

e. Promis
Promis bukan merupakan listing tetapi hanya janji yang diberikan oleh vendor tanpa bukti.

2. Mengapa Listing Sangat Penting
Dalam pengalaman kerja saya di kantor Ray White Pondok indah Duta, listing merupakan aktivitas yang sangat di prioritaskan oleh bapak Ir. Hary Jap selaku principal sekaligus guru bagi rekan-rekan broker di kantor dan saya uraikan catatan beliau tentang uraian listing yaitu sebagai berikut.

1. Listing hanyalah satu-satunya aktivitas yang dapat di control oleh broker, principal/MB dan MM.
2. Di ibaratkan seperti pohon uang, semakin banyak listing yang dimiliki broker, akan semakin banyak buah yanga kan di petik di kemudian hari.
3. Aktivitas nyata yang dapat di lakukan (dapat memegang komitmen penjual dan dapat dukungan penuh dari vendor.
4. Lebihg banyak mendapatkan calon pembeli apabila banyak listing karena semakin di kenal dan banyak aktivitasnya.
5. Lebih banyak mendapatkan fatner dan informasi dari broker lainnya karena posisi broker listing lebih kuat ketimbang posisi broker selling jika ingin mengadakan co-broking.

3. Sumber-Sumber Listing
Beberapa sumber listing yang dapat di lacak dan di dapat oleh calon pembeli, penyewa, broker, dan agen properti biasanya di dapat dari:
1. Surat kabar/Koran
2. majalah umum/tabloid
3. majalah khusus properti/majalah lingkungan
4. iklan/advertising
5. yellow page
6. fisbo/papan penjual oleh pemilik
7. persahabatan/relationship
8. call in and walk in
9. fax in/out
10. internet/email
11. sms atau mms dari handphone
12. referensi buyer
13. keluarga
14. club spot andsocial activity
15. aktivitas jamaah ibadah
16. pameran/bazaar/event
17. self personal promotion
18. conjunction/institution/bankl
19. open house
20. lelang
21. brosur-brosur
22. sponsorship

4. Bersaing Mendapatkan Listing
Bersaing sehat dengan broker terbaik adalah salah satu aktivitas utama yang harus dilakukan oleh seorang broker untuk mendapatkan listing di lapangan. Dalam melisting sebuah properti sebaiknya broker melakukan hal-hal sebagai berikut.
1. Membuat hubungan yang lebih baik dengan pesaing.
2. Mencari ilmu dan strtegi yang dipakai oleh pesaing.
3. Mengajak co-broking dan co-listing dengan pesaing.
4. Hindari perselisihan dengan pesaing yang akan menghilagkan kesempatan intuk lebih banyak closing.
5. Penilaian Bobot Listing
Penilaian bobot listing sangat diperlukan dikantor agen properti. Hal ini dimaksudkan untuk dapat memotivasi para broker dalam bekerja untuk memenuhi target dan efisiensi pekerjaan di lapangan.

1. Auction = 5
2. Eksklusif trade area = 4
3. Exklusif nontrde area = 3
4. Open trade area = 2
5. Open nontrade area = 1
6. Reveral = ½
7. VPA = ½

B. SELLING
Aktivitas selling adalah kebalikan dari listing, di mana aktivitas selling adalah mencari calon pembeli (buyer) dari sebuah listing yang ada, baik dari si brokern sendiri ataupun listing dari broker lain.

C. COOPERATION
Cooperation adalah aktivitas broker properti yang utama dalam bentuk kerjasama untuk perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) yang telah mengatur tata cara pembayaran dan kons (fee/ komisi) yang di dapat di bagi rata. Aktivitas cooperation atau kerjasama terdiri dari co-listing, co-selling maupun co-broking yang sering terjadi di lapangan.

D. CLOSING
Closing adalah salah satu bentuk aktivitas terakhir yang harus di capai oleh broker dari suatu agen brokerti atau agen broker properti tradisional /broker lepas yaitu terjadinya deal atau kesepakatan harga barupa perstujuan harga jual dan harga penawaran yang telah di sepakati oleh pihak penjual (vendor) dan pihak pembeli (buyer).

AKTIVITAS PENUNJANG BROKER PROPERTI

A. VENDOR PAID ADVERTISMENT (VPA)
Adalah pemasangan iklan di media massa setempat, Koran, atau internet yang di biayai oleh vendor dan di serahklan kepada broker pada saat listing.

B. PEMASANGAN PAPAN NAMA
Pemasangan papan nama (bill board), papan petunjuk (sign board), maupun spanduk (banner) adalah aktivitas pertama yang dilakukan setelah broker medapatkan listing dan persetujuan pemasangan dari vendor

C. CANVASHING
Salah satu cara mencari listing sebanyak-banyaknya dengan mengkanvas atau menyapu bersih daerah trade area oleh broker untuk mendapatkan keterangan lengkap mengenai detail nama dan nomor telepon dari pemilik bangunan, luas tanah bangunan, fasilitas, surat tanah dan dokumen-dokumen lainnya, serta apakh properti tersebut ingin di jual atau tidak.

D. FARMING
Tujuannya adlah mencari calon pembeli atau selling yang ingin di jual atau disewakan, atau mengetahui animo masyarakat setempat terhadap properti tersebut apakah di minati atau kurang diminati shingga marketing dapat mengambil langkah strategi pemasaran lainnya.

E. OPEN HOUSE
Salah satu kegiatan mencari buyer atau selling terhadap properti yang akan di jual/di sewakan denagan menempati bangunan properti tersebut selama 3-8 jam selama I hari s.d 1 minggu pada waktu yang di tentukan bersama oleh broker dengan vendor untuk menerangkan langsung kepada calon pembeli atau penyewa mengenai kondisi properti tersebut di lapangan.

F. FLOOR TIME
Salah satu benruk aktivitas mencari listing dan selling pada saat bersamaan pada jam tertentu dengan siap sedia (stand by) duduk di ruang muka kantorsuatu agen properti yang telah di tentukan pembagian waktunya kepada broker di kantor agen properti.

G. PROGRESS REPORT
Salah satu bentuk aktivitas broker atau tenaga marketing dalam bentuk laporan tertulis kepada pihak client (vendor) yang memberikan listing dari broker tersebut berupa progress activity selama I minggu atau 2 minggu yang telah berlalu atau berjalan.

H. OFFICIAL WEEKLY MEETING
Salah satu aktivitas yang diadakan oleh kantor agen properti, yaitu mengadakan pertemuan mingguan yang di hadiri oleh principal/member broker, marketing manager, dan broker selama lebih kurang 2 sampai 3 jam pada pagi hari atau sore hari.

I. MARKETING AKTIVITY REPORT
Adalah laporan mingguan dari broker kepada marketing manager/principal/ member broker dari apa saja yang telah di lakukan selama I minggu sebelumnya.

J. SCORING BOARD
Ini adalah salah satu bentuk aktivitas yang ada di kantor agen properti untuk memotivasi broker dalam mencapai target yang diiginkan.